La Metodología de Co-Ubicación Geográfica es la disciplina de análisis espacial que Woodfine Management Corp. aplica para identificar y clasificar Sitios de Desarrollo potenciales en sus tres jurisdicciones principales. La metodología puntúa los nodos minoristas según la proximidad y la combinación de minoristas ancla que operan en la geografía, produciendo un conjunto de datos clasificados de sitios en los que la inversión de desarrollo está validada por los compromisos comerciales demostrables de minoristas institucionales, en lugar de proyecciones demográficas especulativas.

La metodología produce cinco grados de clústeres, cada uno representando un nivel más refinado de co-ocurrencia de anclas. Los clústeres de mayor grado indican que una geografía ha atraído múltiples categorías de inversión comercial institucional — una validación compuesta que supera el umbral que cualquier ancla individual produce por sí sola.

El Sistema de Clústeres de Cinco Grados

Los cinco grados de clústeres se construyen a partir de dos umbrales de radio: un umbral de 1,0 km aplicado a la co-ocurrencia de Objetivos Primarios y Secundarios, y un umbral de 5,0 km aplicado a la proximidad de Objetivos Terciarios. Cada grado se construye sobre el anterior.

Clústeres de primer y segundo grado

Clúster de Primer Grado — Un sitio de Objetivo Primario (Walmart Supercentre) con alguno de los dos Objetivos Secundarios (Home Depot o Costco Wholesale) ubicados dentro de 1,0 km entre sí. Es el indicador de base de una Inversión Calificada: la co-presencia de un operador de comestibles en volumen y un gran minorista de mejoras para el hogar o almacén de membresía a 1,0 km confirma que la geografía cumple los umbrales de dos operadores minoristas institucionalmente distintos.

Clúster de Segundo Grado — Un Clúster de Primer Grado con cualquiera de los Objetivos Terciarios (institución de educación superior o centro médico importante) ubicado dentro de 5,0 km. La adición de un Objetivo Terciario introduce una fuente de demanda para el arrendamiento de servicios profesionales que es estructuralmente independiente del nodo minorista.

Clústeres de tercer y cuarto grado

Clúster de Tercer Grado — Un Objetivo Primario con ambos Objetivos Secundarios (Home Depot y Costco) dentro de 1,0 km entre sí. El requisito de que ambos operadores secundarios estén presentes a 1,0 km es un listón materialmente más alto que el estándar de Primer Grado. Home Depot y Costco validan independientemente una geografía a través de sus propios procesos de selección de sitios; su presencia simultánea confirma que múltiples operadores institucionales evaluaron la misma geografía y llegaron a la misma conclusión.

Clúster de Cuarto Grado — Un Clúster de Tercer Grado con cualquiera de los Objetivos Terciarios dentro de 5,0 km. La combinación de ambos operadores secundarios más una fuente de demanda institucional terciaria.

Clústeres de quinto grado como sitios de mayor convicción

Clúster de Quinto Grado — Un Clúster de Tercer Grado con ambos Objetivos Terciarios dentro de 5,0 km. Los Clústeres de Quinto Grado son los sitios de mayor convicción en el conjunto de datos: la presencia simultánea de Walmart, Home Depot, Costco, una institución de educación superior y un centro médico importante, dentro de los umbrales de radio respectivos.

Calibración del Radio

El umbral de 1,0 km para la co-ocurrencia Primario-Secundario refleja la realidad operativa del diseño de sitios de centros comerciales. El umbral de 5,0 km para la co-ocurrencia terciaria refleja el patrón de captación más amplio de los empleadores institucionales.

Umbral de recalibración del 10%

Si los Clústeres de Quinto Grado representan más del 10% de todas las entradas de Objetivo Primario en el conjunto de datos completo, los umbrales se recalibran: el umbral de proximidad terciaria se reduce de 5,0 km a 3,0 km, y el umbral Primario-Secundario se reduce de 1,0 km a menos de 1,0 km.

Métricas de Salida del Conjunto de Datos

Para cada entrada de Objetivo Primario, la salida de co-ubicación geográfica registra: la ciudad, pueblo o municipio del Objetivo Primario; la población de la comunidad circundante; las ventas por pie cuadrado del Objetivo Primario; y el ranking global de ese Objetivo Primario por ventas por pie cuadrado en todas las entradas del conjunto de datos.

Cantidad de Sitios Requerida por Jurisdicción

Los requisitos de shortlist de sitios están calibrados a las captaciones de capital planificadas y calendarios de construcción de cada Direct-Hold Solution. Para Canadá: 26 sitios a lo largo de financiamientos de capital y tres de deuda durante los años uno al ocho y más allá. Para Estados Unidos: 52 sitios. Para México: 26 sitios.

Proporción de shortlist y disponibilidad de suelo

Dado que no siempre habrá terrenos de desarrollo disponibles adyacentes a los mejores Objetivos Primarios, la shortlist de sitios debe superar el número requerido de desarrollo en al menos un factor de dos. Se mantienen tres conjuntos de datos separados, uno por jurisdicción.