Las Certificaciones de Edificio de Doble Mandato se refieren a la entrega simultánea de dos certificaciones de rendimiento de edificios evaluadas de forma independiente para cada Woodfine Building: certificación de Rendimiento Ambiental verificable evaluada bajo estándares que incluyen BREEAM, y certificación de Bienestar Centrado en el Ser Humano evaluada bajo estándares que incluyen WELL. Woodfine persigue ambos mandatos de manera concurrente porque la base de arrendatarios institucionales que ancla el portafolio — Arrendatarios Nacionales que realizan expansión en Mercados Regionales — requiere cada vez más el cumplimiento de ambos tipos de certificación como condición de ocupación, y el inventario de oficinas heredadas en los Mercados Regionales típicamente no puede satisfacer ninguno.

La División Invertible–Reconvertible en los Mercados de Oficinas

El contexto económico para las Certificaciones de Edificio de Doble Mandato es la división del inventario de oficinas del Mercado Regional en dos categorías basadas en la elegibilidad del mercado de capitales. Los edificios que pueden demostrar un rendimiento ambiental medible y estándares de espacio de trabajo centrado en el ser humano atraen capital institucional y Arrendatarios Nacionales que amplían su presencia en el Mercado Regional. Los edificios que no pueden demostrar estos estándares enfrentan flujos de capital restringidos y una base de arrendatarios que se estrecha, a medida que los Arrendatarios Nacionales abandonan el espacio en favor de inventario que cumple sus requisitos operativos.

Woodfine posiciona su portafolio para capturar la demanda de arrendatarios que se desplaza cuando los Arrendatarios Nacionales concluyen que el inventario de oficinas heredadas del Mercado Regional ya no cumple sus estándares de ocupación. Un Arrendatario Nacional que abandona un edificio heredado en un Mercado Regional requiere un espacio de reemplazo en el mismo mercado que satisfaga sus requisitos de certificación. Un Woodfine Building con certificaciones de Doble Mandato satisface ese requisito sin requerir que el arrendatario se reubique en un centro urbano más grande.

Rendimiento Ambiental — Estándar BREEAM

BREEAM (Método de Evaluación Ambiental del Establecimiento de Investigación de Edificios) evalúa el rendimiento del edificio en categorías que incluyen uso de energía, eficiencia del agua, abastecimiento de materiales y ecología del sitio. Una calificación BREEAM para un Woodfine Building refleja el rendimiento medido del edificio frente a estos criterios, evaluado de forma independiente por un evaluador BREEAM certificado.

La Geometría de la Sostenibilidad aplicada en el diseño de los Woodfine Buildings — Directiva Europea de Iluminación, Requisitos Suizos de Intercambio de Aire, Requisitos Alemanes de Circulación — produce edificios cuyas características estructurales se alinean con los criterios de rendimiento de BREEAM. La reducción del 30% en los costos operativos que resulta del cumplimiento de la Geometría de la Sostenibilidad es una consecuencia de las características del edificio que también satisfacen los umbrales de rendimiento energético y ambiental de BREEAM.

Bienestar Centrado en el Ser Humano — Estándar WELL

WELL (el Estándar de Edificio WELL) evalúa las características del edificio en dominios que incluyen calidad del aire, calidad del agua, nutrición, luz, movimiento, confort térmico, sonido y mente. Una certificación WELL refleja el rendimiento demostrado de un edificio en estos dominios, evaluado frente a umbrales definidos por un evaluador WELL certificado.

El mandato de Bienestar Centrado en el Ser Humano captura los requisitos de los Arrendatarios Nacionales cuyo mandato de servicios profesionales — servicios médicos, asesoramiento financiero, legal, académico — requiere un entorno de trabajo que demuestre soporte al rendimiento cognitivo y la salud del ocupante.

La Certificación como Herramienta de Posicionamiento Competitivo

En los Mercados Regionales donde la oferta de espacio de oficinas certificado institucionalmente es limitada, las Certificaciones de Edificio de Doble Mandato convierten un requisito de edificio que los Arrendatarios Nacionales establecen como umbral mínimo en un diferenciador competitivo a nivel de propiedad. Un Arrendatario Nacional con un requisito confirmado de BREEAM y WELL para sus ubicaciones en Mercados Regionales tiene un conjunto restringido de opciones en la mayoría de los Mercados Regionales — en muchos casos, un Woodfine Building en desarrollo es el único inventario calificado que ingresa al mercado en el momento de la decisión de expansión del arrendatario.

Esta restricción de oferta se ve reforzada por la Geometría de la Sostenibilidad: lograr la certificación BREEAM y WELL simultáneamente requiere características de diseño que se fijan a nivel de la planta y no pueden ser añadidas mediante modernización a los edificios existentes sin intervención estructural. La nueva construcción es el único camino confiable hacia la certificación de Doble Mandato simultánea.