Estándar BOMA

BOMA — la Building Owners and Managers Association — publica los estándares de medición utilizados como base común para el reporte de área de piso de bienes raíces comerciales en los mercados norteamericanos. El Estándar de Oficinas BOMA (ANSI/BOMA Z65.1) define el Área Arrendable, el Área Utilizable y los factores de pérdida derivados de las deducciones del núcleo y las áreas comunes de múltiples inquilinos, estableciendo un lenguaje de medición compartido entre propietarios, inquilinos y corredores.

La medición BOMA es la línea base del área de piso para el reporte de la placa de piso del centro profesional Woodfine, la documentación de arrendamientos y la comparación entre edificios dentro de la cartera.

Área arrendable versus área utilizable

El estándar BOMA distingue dos medidas principales de área:

El Área Utilizable es el espacio que un inquilino ocupa exclusivamente — el área demisada dentro de los muros divisorios, excluyendo el núcleo del edificio y las áreas comunes de múltiples inquilinos. Representa el espacio que un inquilino configura y opera.

El Área Arrendable agrega una participación proporcional de las áreas comunes del edificio — vestíbulos, pasillos, áreas de servicio — al Área Utilizable, produciendo el área sobre la que se aplica la tarifa de arrendamiento. Dos cifras relacionadas pero distintas describen esta relación: el factor de carga es la razón entre el Área Arrendable y el Área Utilizable — un multiplicador, típicamente cercano a 1.15 — mientras que el factor de pérdida es la diferencia entre el Área Arrendable y el Área Utilizable expresada como porcentaje del Área Arrendable, típicamente cercano al 13%. Ambos reflejan qué tan eficientemente el edificio convierte el área bruta en uso exclusivo del inquilino, pero no son intercambiables: el factor de carga multiplica el Área Utilizable hasta llegar al Área Arrendable, mientras que el factor de pérdida indica qué proporción del Área Arrendable corresponde a la asignación de áreas comunes.

Las placas de piso fijas de Woodfine están diseñadas para optimizar la relación Arrendable/Utilizable minimizando la huella del núcleo en relación con el área total de la placa. Un núcleo de edificio más pequeño en relación con la placa produce un factor de carga menor, lo que significa que los inquilinos obtienen más Área Utilizable por unidad de Área Arrendable pagada.

Subdivisiones de la placa de piso y módulos BOMA

Las subdivisiones de la placa de piso — 1/8, 1/4, 1/2, 3/4 y piso completo — se miden y arriendan sobre la base del Área Arrendable BOMA. El Área Arrendable de cada subdivisión se deriva del Área Utilizable de la porción demisada más la participación proporcional de la subdivisión en las áreas comunes del edificio.

Dado que el sistema de Key Plans y Tiles fija los límites de subdivisión en los límites de Key Plan y Tile — no en puntos arbitrarios — cada subdivisión produce un cálculo geométricamente completo del Área Arrendable BOMA. Donde el límite de una subdivisión no divide de forma exacta el módulo estándar de Tile, configuraciones más pequeñas y de propósito específico absorben la diferencia en lugar de dejar un remanente fraccionario y no arrendable.

BOMA y la clasificación de edificios

El estándar BOMA también está asociado con el marco de clasificación de edificios Clase A / Clase B / Clase C, que describe características cualitativas del edificio más que medidas de área. Los edificios Clase A son el nivel de mayor calidad: sistemas modernos, gestión profesional y posicionamiento en el rango superior de tarifas de arrendamiento local. Los centros profesionales Woodfine están diseñados y gestionados según el estándar Clase A — el marco de medición de área BOMA y el posicionamiento de calidad Clase A son componentes complementarios del mismo estándar institucional de bienes raíces.

Equivalentes internacionales de BOMA

Los mercados europeos utilizan estándares de medición del RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) y el TEGoVA (The European Group of Valuers' Associations) en lugar de BOMA directamente. Para los desarrollos internacionales fuera de América del Norte, el estándar de medición equivalente de la jurisdicción aplicable rige el reporte del área de arrendamiento, con correspondencias al Área Arrendable BOMA para comparaciones a nivel de cartera. La placa de piso fija está pre-certificada según el estándar de medición aplicable para cada clase jurisdiccional de prototipo en la que existe un prototipo.