Los mercados privados de bienes raíces comerciales operan a través de negociaciones bilaterales en lugar de intercambios continuos. Un comprador y un vendedor de una propiedad comercial negocian una transacción directamente y acuerdan un precio basado en información privada, valoraciones independientes y sus respectivas evaluaciones del valor de mercado. La ausencia de una bolsa central significa que el descubrimiento de precios es lento, los costos de transacción son altos y los precios de equilibrio del mercado solo son observables a través de datos de ventas comparables que pueden tener meses o trimestres de antigüedad.

Puntos clave

• Las transacciones de bienes raíces comerciales son bilaterales e infrecuentes; el descubrimiento de precios depende de evidencia de ventas comparables que es inherentemente retrospectiva.
• Los flujos de capital institucional en bienes raíces comerciales privados son estudiados por firmas de investigación (CBRE, JLL, Cushman & Wakefield) que compilan datos de transacciones, encuestas de tasas de capitalización y estadísticas de ocupación.
• La prima del mercado privado — la ventaja de rendimiento de la propiedad privada de bienes raíces sobre los vehículos de inversión inmobiliaria cotizados — es impulsada por la compensación por iliquidez y la gestión activa de activos; no es una garantía estructural y varía según los ciclos del mercado.

Participantes del mercado

Propietarios-ocupantes poseen propiedades para su propio uso operacional.

Inversores privados y oficinas familiares van desde inversores individuales con una sola propiedad comercial hasta oficinas familiares que gestionan carteras diversificadas.

Inversores institucionales — fondos de pensiones, compañías de seguros, fondos soberanos de riqueza — despliegan capital a escala y establecen las tasas de capitalización en el nivel institucional de cada clase de activos.

Fondos de inversión inmobiliaria (FII/REITs) son entidades públicas cotizadas que poseen bienes raíces comerciales. Los descuentos o primas de los FII sobre el valor liquidativo de los activos tasados son indicadores ampliamente citados de las condiciones del mercado.

Descubrimiento de precios y valoración

La ausencia de un mercado continuo crea una dependencia de la valoración tanto para la toma de decisiones de inversión como para la información financiera. Los valores de tasación rezagan los precios de las transacciones de mercado: las comparables utilizadas por el tasador son transacciones cerradas que pueden tener de tres a doce meses de antigüedad.

Fuentes de datos de investigación

La investigación institucional de BRC es producida por firmas importantes de corretaje y consultoría: CBRE Research, JLL Research, Cushman & Wakefield Research y Avison Young Research. Estas firmas publican informes trimestrales de mercado por área metropolitana y clase de activos.

Consulte también

• capitalization-rate — la métrica principal derivada y rastreada por la investigación del mercado de BRC
• commercial-real-estate-cycles — el contexto cíclico en el que los flujos de capital institucional se expanden y contraen