La tasa de capitalización — comúnmente abreviada como "cap rate" — es la relación entre el ingreso operativo neto estabilizado de una propiedad y su valor de mercado actual. Funciona tanto como herramienta de valoración como indicador de rendimiento de mercado, traduciendo la capacidad de generación de ingresos de un activo real en una tasa directamente comparable con otros rendimientos de inversión.

Puntos clave

• La tasa de capitalización es el ION dividido por el valor; una expresión equivalente es que el valor es igual al ION dividido por la tasa — haciendo que la tasa de capitalización y el valor sean inversamente proporcionales a ION constante.
• Las tasas de capitalización son determinadas por el mercado; reflejan el rendimiento requerido por los inversores, los costos de financiamiento actuales, el riesgo percibido del activo y el crecimiento esperado de los ingresos.
• Una expansión de 25 puntos básicos en la tasa de capitalización de mercado reduce el valor implícito de un activo estabilizado en aproximadamente cuatro a cinco por ciento; una expansión de 100 puntos básicos reduce el valor en quince a veinte por ciento.

La fórmula y su inversa

Tasa de capitalización = ION ÷ valor de mercado

Reorganizada:

Valor de mercado = ION ÷ tasa de capitalización

A una tasa del 5.0% y un ION estabilizado de $1,000,000, el valor implícito es $20,000,000. Al 6.0%, el mismo ION implica un valor de $16,667,000 — una reducción de $3,333,000 sin ningún cambio en el ingreso que genera la propiedad.

Componentes de la tasa de capitalización

Tasa libre de riesgo. La tasa de capitalización de cualquier activo inmobiliario generador de ingresos incorpora un diferencial sobre la tasa libre de riesgo (típicamente representada por los rendimientos de bonos gubernamentales a largo plazo).

Prima de riesgo. La prima sobre la tasa libre de riesgo refleja los riesgos específicos de la propiedad: iliquidez, complejidad de gestión, exposición al vencimiento de contratos, obsolescencia física e incertidumbre de la demanda local.

Expectativa de crecimiento de ingresos. Los activos donde se espera que las rentas crezcan se negocian a tasas de capitalización más bajas que los activos con perspectivas de ingresos planas o decrecientes.

Valoración bajo NIIF 13 y NIC 40

Para las entidades que contabilizan las propiedades de inversión según el modelo de valor razonable (NIC 40), el valor de mercado de cada propiedad se evalúa en cada fecha de reporte. La NIIF 13 exige que la medición del valor razonable utilice los datos de mercado observables en la máxima medida posible.

La divulgación de sensibilidad de la tasa de capitalización — cuantificando el efecto de variaciones de ±25, ±50 y ±100 puntos básicos en la tasa asumida sobre el valor razonable reportado — es práctica estándar para entidades de propiedades de inversión y es esperada explícitamente por los inversores institucionales y los reguladores de valores en el análisis y discusión de la administración.

Consulte también

• net-operating-income — el numerador en la fórmula de la tasa de capitalización
• interest-rate-transmission — cómo los movimientos de tasas libres de riesgo se propagan a través de las tasas de capitalización hasta los valores de propiedades